土地には「一物数価」などと言われ、いくつかの評価価格が存在します。その中でも一般的な五価について簡単に説明いたします。

1.公示価格

毎年１月１日時点の土地取引における更地の基準価格で国土交通省が3月中旬～下旬に発表するものです。

2.基準価格

毎年７月１日時点の土地取引における更地の基準価格で、調査範囲が公示価格より若干広く（都市計画区域外も含む）各都道府県が９月中旬～下旬に発表するものです。

3.実勢価格（市場価格）

第三者間で行われる取引価格のことです。土地取引は相対取引となることが多い為、売り手と買い手の需給バランスや事情によって価格が変動することが多く、第三者間の取引であっても、主観性が高くなるケースもままあります。

4.固定資産税評価額

各市町村が３年に１回の割合で、その年の１月１日現在の評価額を決定しています。大体の目安として公示価格の70％程度です。建物にも価格がつくので、相続税評価額のベースにもなります。

5.路線価価額

国税庁が１月１日時点の価格を不動産鑑定士等の専門家の意見を聞きながら国税庁が７月１日に発表している価格です。路線価格は公示価格の80％程度とされています。公示価格などが敷地そのものについての価格（単価）なのに対して、路線価は一定の距離をもった「路線」（公道）に対して価格が決められます。

それでは相続財産の評価はどれを使うのでしょうか？

時価とは、財産評価基本通達でこう書かれています。

財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期（相続、遺贈もしくは贈与により財産を取得した日若しくは相続税法の規定により相続、遺贈もしくは贈与により取得したものとみなされた財産のその取得の日）において、それぞれの財産の状況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。

つまり一般的に取引されている価格、売り急ぎや特殊事情で取引された価格ではなく、客観的な交換価値を示す価格の事です。

それでは土地の評価方法ってどんなものがあるのでしょうか。

相続税法にはこう書かれています。

「相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。」　（相続税法第22条）

つまり死亡した日の「時価」なのです。だけど相続財産で多く使われる評価方法は路線価価額や固定資産評価額ですよね。なぜなんでしょうか？そこら辺を分かりやすく解説していきたいと思います。次回は「時価」とはです。

日本で相続税が始まったのは1905年4月からとなっています。なぜかと言えば、1904年から始まった日露戦争の戦費調達のために始まったものとされています。その前の日清戦争では戦費はかかったものの、多額の賠償金を受け取った事により増税せずに済んだのかもしれません。日露戦争がはじまって間もなく、所得税や酒税等が増税されて、その翌年にさらに戦費がかさみ再増税されると同時に相続税も導入されました。日露戦争では勝ったものの、賠償金はなかったので、国家財政は大変だったと思います。その頃の軍事予算は国家予算の７割や８割はいってたんじゃないかと思われます。当時の相続税は現代のように、所得税の補完機能や富の集中排除機能（富の再分配）はなかったのではないでしょうか。

これから不動産に関する相続のあれこれをコメントしていきたいと思います。不動産をお持ちの方で、相続でお悩みの方、事前にどの位かかるのかを知りたい方はお気軽にご相談ください。